{"id":65840,"date":"2025-06-18T16:02:35","date_gmt":"2025-06-18T14:02:35","guid":{"rendered":"https:\/\/vineyardsbordeaux.com\/?p=65840"},"modified":"2025-06-18T16:02:39","modified_gmt":"2025-06-18T14:02:39","slug":"comment-calculer-un-fermage-viticole","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/vineyardsbordeaux.com\/fr\/comment-calculer-un-fermage-viticole\/","title":{"rendered":"Comment calculer un fermage viticole ?"},"content":{"rendered":"\n<p>Le <strong>fermage viticole<\/strong> d\u00e9signe le loyer annuel vers\u00e9 par un exploitant \u00e0 un propri\u00e9taire pour utiliser une ou plusieurs parcelles de vigne. Ce loyer est encadr\u00e9 par des r\u00e8gles pr\u00e9cises et actualis\u00e9 chaque ann\u00e9e. Si vous \u00eates viticulteur, investisseur ou propri\u00e9taire, savoir comment le calculer vous permet d&rsquo;\u00e9tablir un bail juste, conforme et avantageux.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici un guide d\u00e9taill\u00e9 pour comprendre et<strong> calculer pr\u00e9cis\u00e9ment un fermage viticole<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>D\u00e9finition du fermage viticole et son r\u00f4le en viticulture<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Qu\u2019est-ce que le fermage viticole ?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Le fermage est un mode de location agricole dans lequel un propri\u00e9taire confie l\u2019exploitation de son vignoble \u00e0 un preneur (souvent un viticulteur), contre le paiement d\u2019un loyer annuel.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/vineyardsbordeaux.com\/fr\/comment-investir-dans-un-vignoble\/\"><em>Comment investir dans un vignoble ?<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n<p>Ce loyer peut \u00eatre exprim\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>en argent (fermage mon\u00e9taire)<br><\/li>\n\n\n\n<li>en nature (ex. : en hectolitres de vin ou en raisins)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il est encadr\u00e9 par le Code rural, notamment via des bar\u00e8mes d\u00e9partementaux et des indices de r\u00e9vision.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Pourquoi le fermage est-il important dans le secteur viticole ?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Le fermage est largement r\u00e9pandu dans la viticulture, car il permet :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00c0 un jeune exploitant de d\u00e9marrer sans investir dans le foncier<br><\/li>\n\n\n\n<li>\u00c0 un propri\u00e9taire non exploitant (investisseur, h\u00e9ritier&#8230;) de valoriser son patrimoine<br><\/li>\n\n\n\n<li>De pr\u00e9server les exploitations familiales dans les r\u00e9gions viticoles historiques<br><\/li>\n\n\n\n<li>D\u2019assurer un revenu r\u00e9gulier au bailleur, tout en laissant une autonomie de gestion \u00e0 l\u2019exploitant<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Bien calcul\u00e9, le fermage garantit l\u2019\u00e9quilibre \u00e9conomique des deux parties et la p\u00e9rennit\u00e9 de l\u2019activit\u00e9 viticole.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/vineyardsbordeaux.com\/fr\/quelle-est-la-difference-entre-viticole-et-vinicole\/\"><em>Viticole ou vinicole, quelle diff\u00e9rence ?<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Quelles sont les \u00e9tapes pour calculer un fermage viticole ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Lorsque l\u2019on veut avoir recours au fermage viticole, plusieurs \u00e9tapes sont n\u00e9cessaires. Nous vous expliquons ici comment proc\u00e9der et comment <strong>calculer un fermage viticole<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. Identifier les r\u00e8gles locales du fermage viticole via l\u2019arr\u00eat\u00e9 pr\u00e9fectoral viticole<\/h3>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Qu\u2019est-ce que l\u2019arr\u00eat\u00e9 pr\u00e9fectoral viticole ?<\/h4>\n\n\n\n<p>Chaque ann\u00e9e, la pr\u00e9fecture du d\u00e9partement publie un arr\u00eat\u00e9 fixant les valeurs minimales et maximales du fermage viticole. Ces bar\u00e8mes sont exprim\u00e9s en :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Hectolitres de vin ou de mo\u00fbt pour les baux en nature<br><\/li>\n\n\n\n<li>Euros par hectare pour les baux mon\u00e9taires<br><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ces grilles tiennent compte des sp\u00e9cificit\u00e9s locales : types de c\u00e9pages, qualit\u00e9 des sols, conditions climatiques, traditions viticoles&#8230;<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">O\u00f9 le trouver et comment le lire ?<\/h4>\n\n\n\n<p>L\u2019arr\u00eat\u00e9 est disponible sur le site de la pr\u00e9fecture ou aupr\u00e8s de la Chambre d\u2019Agriculture. Il comporte g\u00e9n\u00e9ralement une classification des terroirs en plusieurs cat\u00e9gories, chacune associ\u00e9e \u00e0 un tarif de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n\n\n\n<p>Conseil : V\u00e9rifiez que vous consultez l\u2019arr\u00eat\u00e9 \u00e0 jour, car les bar\u00e8mes sont r\u00e9vis\u00e9s chaque ann\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. \u00c9valuer la valeur des parcelles selon leur qualit\u00e9 viticole<\/h3>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Comment noter les parcelles ?<\/h4>\n\n\n\n<p>Un syst\u00e8me de notation en points est utilis\u00e9 pour traduire la valeur viticole des terres. Cette note d\u00e9pend de plusieurs crit\u00e8res :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00c2ge de la vigne : plus la vigne est \u00e2g\u00e9e, plus elle est valoris\u00e9e (jusqu\u2019\u00e0 une certaine limite)<br><\/li>\n\n\n\n<li>Densit\u00e9 de plantation<br><\/li>\n\n\n\n<li>Nature du sol et drainage<br><\/li>\n\n\n\n<li>Exposition au soleil<br><\/li>\n\n\n\n<li>Accessibilit\u00e9 et m\u00e9canisation possible<strong><br><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Chaque hectare re\u00e7oit ainsi un nombre de points, qui servira de base de calcul pour le fermage.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Exemple d\u2019\u00e9chelle :<\/h4>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Vigne jeune sur sol peu profond : 25 points\/ha<br><\/li>\n\n\n\n<li>Vigne mature sur terroir qualitatif : 50 points\/ha<br><\/li>\n\n\n\n<li>Grand cru avec exposition optimale : 70+ points\/ha<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le bailleur et le preneur doivent s\u2019accorder sur cette note dans le bail.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3. D\u00e9terminer le tarif par point ou par hectare<\/h3>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Quel est le bar\u00e8me utilis\u00e9 ?<\/h4>\n\n\n\n<p>L\u2019arr\u00eat\u00e9 pr\u00e9fectoral indique la valeur mon\u00e9taire ou en nature d\u2019un point. Le <strong>calcul du fermage viticole <\/strong>d\u00e9pend donc de la formule suivante :<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Fermage brut annuel = nombre de points x valeur du point<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Selon les cas, cette valeur peut \u00eatre exprim\u00e9e en :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u20ac\/point\/hectare<br><\/li>\n\n\n\n<li>hl\/point\/hectare<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Exemple de calcul brut :<\/h4>\n\n\n\n<p>Si une parcelle de 1 ha est not\u00e9e 50 points et que chaque point vaut 2,20 \u20ac\/ha, le <strong>fermage viticole<\/strong> sera :<\/p>\n\n\n\n<p>50 \u00d7 2,20 \u20ac = 110 \u20ac \/ an<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">4. Int\u00e9grer l\u2019indice national des fermages (INF)<\/h3>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">\u00c0 quoi sert l\u2019indice national ?<\/h4>\n\n\n\n<p>L\u2019<strong>indice national des fermages (INF)<\/strong> permet d\u2019actualiser chaque ann\u00e9e les loyers agricoles, en tenant compte de l\u2019inflation et de l\u2019\u00e9volution du revenu brut des fermes fran\u00e7aises. Il est publi\u00e9 chaque \u00e9t\u00e9 par l\u2019INSEE.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Comment l\u2019utiliser dans le calcul ?<\/h4>\n\n\n\n<p>Deux cas de figure :<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>a) Vous avez d\u00e9j\u00e0 un fermage existant<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Utilisez la formule suivante :<\/p>\n\n\n\n<p>Fermage N \u200b= Fermage N-1 \u200b\u00d7 (INFN\/\u200bINFN\u200b-1)<\/p>\n\n\n\n<p>Exemple :<br>Fermage 2023 = 100 \u20ac<br>INF 2023 = 116,46<br>INF 2024 = 122,55<br>Fermage 2024 = 100 \u00d7 (122,55 \/ 116,46) = <strong>105,25 \u20ac<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>b) Nouveau bail ou valeur de r\u00e9f\u00e9rence ancienne<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Fermage actuel\u200b = Fermage ann\u00e9e de base \u200bx (INF actuel\u200b \/ IFN base)<\/p>\n\n\n\n<p>Cette formule garantit une \u00e9volution conforme \u00e0 la r\u00e9glementation.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">5. Comprendre les diff\u00e9rents types d\u2019indice de fermage<\/h3>\n\n\n\n<p>Outre l\u2019indice national, certains baux anciens ou cas particuliers peuvent utiliser :<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">a) Des indices locaux sp\u00e9cifiques<\/h4>\n\n\n\n<p>Dans certains d\u00e9partements viticoles, un indice viticole local peut exister, bas\u00e9 sur :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le rendement moyen r\u00e9gional<br><\/li>\n\n\n\n<li>les cours du vin<br><\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019indice INSEE r\u00e9gional<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">b) Des clauses d\u2019indexation en nature<\/h4>\n\n\n\n<p>Certains baux anciens sont toujours index\u00e9s sur la r\u00e9colte :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Ex. : 8 hl\/ha de vin par an<br><\/li>\n\n\n\n<li>Ces baux n\u00e9cessitent une estimation annuelle de la production r\u00e9elle ou moyenne<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Dans tous les cas, c\u2019est l\u2019indice inscrit au contrat qui pr\u00e9vaut.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">6. Ajouter les taxes r\u00e9cup\u00e9rables \u00e0 la charge du fermier<\/h3>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Quelles taxes le preneur doit-il rembourser ?<\/h4>\n\n\n\n<p>Le <strong>fermage viticole<\/strong> peut \u00eatre augment\u00e9 d\u2019une part de certaines taxes fonci\u00e8res support\u00e9es par le propri\u00e9taire :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>20\u202f% de la taxe fonci\u00e8re communale et intercommunale<br><\/li>\n\n\n\n<li>50\u202f% de la taxe Chambre d\u2019agriculture<br><\/li>\n\n\n\n<li>8\u202f% des frais de gestion \u00e9ventuels<strong><br><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ces montants doivent figurer dans le bail. Ils sont dus sauf exon\u00e9rations particuli\u00e8res (ex : parcelle en friche, d\u00e9gr\u00e8vement&#8230;).<\/p>\n\n\n\n<p>Attention : les taxes r\u00e9cup\u00e9rables sont \u00e0 distinguer du fermage lui-m\u00eame. Elles ne sont pas index\u00e9es sur l\u2019INF.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Comment calculer un fermage viticole ? Exemple concret<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Cas concret<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Une parcelle d\u20191,5 hectare, not\u00e9e 45 points\/ha, avec un tarif d\u00e9partemental \u00e0 2,10 \u20ac par point, dans un bail sign\u00e9 en 2022 :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Fermage brut : 45 \u00d7 2,10 = 94,50 \u20ac<br><\/li>\n\n\n\n<li>Pour 1,5 ha : 94,50 \u00d7 1,5 = 141,75 \u20ac<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Si on actualise en 2024 avec les indices :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>INF 2022 = 110,26<br><\/li>\n\n\n\n<li>INF 2024 = 122,55<br><\/li>\n\n\n\n<li>Fermage actualis\u00e9 = 141,75 \u00d7 (122,55 \/ 110,26) = 157,48 \u20ac<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et si le propri\u00e9taire demande la r\u00e9cup\u00e9ration de 20 % de taxe fonci\u00e8re (30 \u20ac) :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Fermage total d\u00fb = 157,48 + 30 = 187,48 \u20ac<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Pourquoi bien calculer un fermage viticole est essentiel pour les deux parties ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Pour le propri\u00e9taire<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>S\u00e9curiser un revenu stable et index\u00e9<br><\/li>\n\n\n\n<li>Respecter la l\u00e9galit\u00e9 du bail rural<br><\/li>\n\n\n\n<li>Pr\u00e9server la valeur du foncier viticole<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Pour l\u2019exploitant (preneur)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Assurer une rentabilit\u00e9 fiable de l\u2019exploitation<br><\/li>\n\n\n\n<li>\u00c9viter les litiges en cas de contr\u00f4le<br><\/li>\n\n\n\n<li>Planifier les charges sur plusieurs campagnes<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Pr\u00eat \u00e0 investir dans un vignoble ? 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Pour d\u00e9couvrir des <a href=\"https:\/\/vineyardsbordeaux.com\/fr\/vignoble-region\/aoc-bordeaux-fr\/\">vignobles \u00e0 vendre \u00e0 Bordeaux<\/a> et dans les plus grands terroirs fran\u00e7ais, consultez nos annonces s\u00e9lectionn\u00e9es par des sp\u00e9cialistes.<\/p>\n\n\n\n<p>Vous y trouverez des <a href=\"https:\/\/vineyardsbordeaux.com\/fr\/vignobles\/\">propri\u00e9t\u00e9s viticoles \u00e0 vendre<\/a> cl\u00e9s en main, avec chais, cuverie, \u00e9quipements et accompagnement personnalis\u00e9 \u00e0 chaque \u00e9tape.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/vineyardsbordeaux.com\/fr\/comment-devenir-vigneron\/\"><em>Comment devenir vigneron ?<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>En r\u00e9sum\u00e9 : les 6 \u00e9tapes cl\u00e9s pour calculer un fermage viticole<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Consulter l\u2019arr\u00eat\u00e9 pr\u00e9fectoral<\/strong> de votre d\u00e9partement<br><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Noter chaque parcelle<\/strong> en fonction de sa qualit\u00e9 viticole<br><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Appliquer le tarif mon\u00e9taire <\/strong>ou en nature<br><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Actualiser chaque ann\u00e9e<\/strong> selon l\u2019indice national des fermages<br><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ajouter les taxes r\u00e9cup\u00e9rables<\/strong> si mentionn\u00e9es dans le bail<br><\/li>\n\n\n\n<li><strong>V\u00e9rifier la coh\u00e9rence<\/strong> avec le bail existant<br><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le fermage viticole d\u00e9signe le loyer annuel vers\u00e9 par un exploitant \u00e0 un propri\u00e9taire pour utiliser une ou plusieurs parcelles de vigne. Ce loyer est encadr\u00e9 par des r\u00e8gles pr\u00e9cises et actualis\u00e9 chaque ann\u00e9e. Si vous \u00eates viticulteur, investisseur ou propri\u00e9taire, savoir comment le calculer vous permet d&rsquo;\u00e9tablir un bail juste, conforme et avantageux. 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