如何管理一座波尔多酒庄——第二部分

如何管理一座波尔多酒庄——第二部分

上周我们首先讨论了关于法国葡萄园管理的三种租赁方式(点击阅读第一部分)。租赁仅仅是一种选择,我们还将继续了解剩余的租赁方式,以及作为庄园主还需要考虑的其它战略性事项。

短期租赁

“Mis a Disposition 6”,经常也会被提及为Bail CMD 6,这种租赁方式对于想要寻找除直系家族和旗下公司以外的波尔多葡萄园主来说,是一种极为常见的方法。该方式的租赁期限为1年,但是它可以连续续约6次直至6年期为止。Bail CMD 6之所以流行,是因为它非常灵活,比起Bail Rural的租赁方式,庄园主能更加容易地去恢复他们的土地。Bail Rural是通过地方管理机构和公正处所管控的,然而,CMD 6较为特殊,它是通过SAFER而管控的, 技术上而言,SAFER会先租赁葡萄园,然后将其交接给庄园主所选择的承租人或者转租给在开放市场上正在寻找葡萄园的租客。承租人需要对葡萄园的一切负责任,而庄园主将不会在租期到期后,承担任何设施改进的费用。 租赁地的价值是和9百升葡萄酒的价值或者一个“tonneau”(900升)相关联的,“tonneau”是基于历史上的4个橡木桶葡萄酒(225升/个)计重法演变的一种葡萄酒换算测量法。
酒桶价值的参考是一种所谓的“点”率,它经常会被媒体报道,并且在波尔多的葡萄酒市场中非常的出名。当然,它也并没有那么的严格,因为没有人确切的了解每公顷葡萄园的生产力,但是如果给予租赁结构一定的灵活性,对于庄主和承租人来说都更容易接受。

因此,承租人会关照一切的事项,庄园主也能够在6年租赁期的每一年都能够调整租赁以适应变化的环境。例如,第一年可出租5公顷的土地,而第二年可以减少至4公顷。

混合租赁结构

随着时间的推移,混合租赁也成为另一种日渐流行的租赁方式。然而,当具有更大的产品需求时,它也更有可能会形成庄园主的一个新的未来战略。这种租赁方式以“bail précaire” 为代表,或者称为CMD Harvest合同, 它仅仅在收获季节的几周最为常见。这种方式是葡萄园主会在承租人要求的特殊条件或者工作范围下出租葡萄园,承租人希望葡萄园是会被庄园主打理并且在丰收的时候能够保证葡萄质量。

波尔多葡萄园的丰收时节
波尔多葡萄园的丰收时节

CDM harvest租赁是专为特殊时期设置的,从六月份以后开始,尤其会持续到在丰收后的几周十一月份 。庄园主会负责所有的农场工作包括采摘,尽管有些时候承租人会仅仅在收获的时候承接土地。接下来承租人将接管葡萄酒的酿造工作,一旦采摘的工作结束,土地需要立即转还给庄园主。这种租赁方式相比较普通的租赁昂贵很多,并且会对葡萄园生产量的计算很严格。 例如,葡萄园主留下了整个庄园的水果,并且有重量为13百升的草莓——这将会被统计为因子1.3,因此实际葡萄汁的重量将为10百升葡萄的重量。并且tonneau(正如此前介绍的)的价值将会因此被估量 。所以,如果有10百升且每tonneau的价格为€1,000欧元,那么葡萄园主的草莓价值将为1000/9 = 111.11 x 10 = €1,111.11.

合作运营合同

在法国的葡萄园中,有很多葡萄园农民的合作运营社,在那里,您可以购买设备,在特定的产区内酿造和营销葡萄酒。合作运营式租赁最大的动力在于共担葡萄酒的酿造和营销成本。尽管很常见,但是并不是每一个产区都有这样的合作社,在波尔多,除了圣埃美隆外,在有名望的产区几乎没有。圣埃美隆是波尔多第一个有合作运营社的产区(明年在苏玳产区也会成立他们产区的第一个合作运营社)。除圣埃美隆外,有些葡萄酒经常会被不标注产区,因为它们通常并不来自于某一个葡萄园而是不同产区的,一旦葡萄酒被酿好,将由合作运营社销往超市。历史上,这样的产区间的联合一度非常流行,因为农民可以从联合俱乐部中享受到好处。然而,许多人会开玩笑说,农民的真正动力,其实是在丰收季节过后,他们可以不用工作,放松游猎直到下一年初的的剪枝季节。

夏天的波尔多葡萄园
夏天的波尔多葡萄园

葡萄园主可以与他们的当地合作运营社签订一份生产合同,丰收的葡萄可以按协议的价格卖给合作社,并且在每年十月收获的季节交接。然而,每个葡萄园合作社的构成都是不一样的,但共同点是这种生产合同都是多于一个丰收季的。 合同是可以被提早解约的,但是通常也会涉及违约金,因为合作社将需要置换葡萄园,而在丰收前不一定能够找到合适的替换。

另一方面,当然也有可能需要签订一个为了葡萄园主的耕作(或许是一个邻居)的管理合同,以及与合作社签订的为了酿造和销售产品的合同。在这种情况下,庄园主的管理职责始终是保持在最小化的状态。

管理合同

对于是否是自有还是资源外包,投资者间总是会存在着敏感的争论。在为每一个酒庄的运营做出正确的决定时,有很多的因素是必须要被考虑的。葡萄园地产的的大小会影响决策,在收购时已经存在的现有团队也是很重要的考虑因素。或者也可能仅仅为经营者的性格和风格,甚至是沟通技巧,例如管理者是否有能力用英文表达。

雇佣一个能用英文沟通的酒庄管理公司,例如 Optimum Vineyard 公司就能够为国际性的酒庄投资者提供一系列的便利。一个酒庄管理公司能够涉及很多层面,从培训、手把手的咨询引导到全事项的托管(除葡萄酒销售外),涵盖了所有的农业操作,葡萄酒酿造和规章事务。一个管理公司甚至可以与现有的员工一起合作运营并且为其提供领导力指引——或许在最开始的几年,能够为投资者建立信心和胜任力。但是在有酒庄管理公司的运营中,酒庄运营的财物收益将会稳固的保留在投资者方面。投资者进行商业运营,而酒庄管理公司将会是资产负债表中的成本部分,同样地,员工和设备也会被计为成本。

自有管理

保持一切事项均为自有管理,投资者直接采用酒庄已有的领导团队去运营,并且保持或直接雇佣雇员。长期的自有管理,人和设备会具有很强的动力。尤其是当在应对天气时极为重要,因为天气在葡萄园的日常运营中是极为重要的因素。但是直接管理也会让投资者对于选择合适的团队做出决定,并且其中最重要的是,合适的团队领导或管理总监。

员工和机器设备的独立性对于一些投资者而言是非常具有吸引力的,尤其是对于大型的商业地产。另一个关键因素是确保劳动力和资源的边际效用被切合的开发。10个雇员耕作一公顷的葡萄田会导致成本远远超过收入——相当于只有一个工人耕作一块100公顷的土地将导致工作中劳动力的灾难性短缺,然而这对于高效率的葡萄园运营而言是极为重要的。对任何波尔多葡萄园经济性概况的浏览,是酒庄管理战略性讨论的一个非常重要的部分,它将会经常影响对葡萄园的选择——但是一旦自有管理被选择作为青睐的酒庄管理方式,那它将是不可被协商的。

酒庄管理总结

投资者对于酒庄管理方式的选择,将会紧密地和他们的战略及目标相联系。对于战略和目标有所思考,然后建立一个经过充分了解的商业计划是关键的第一步。波尔多在葡萄酒方面具有非常长的历史,因此几乎每一种可能的管理选择都曾经被用到过。此外这两篇关于葡萄园管理的文章(点击阅读第一部分)对于可选择的经营方式也给予了简明的概述,它们能够为未来的选择提供一个基础性的教育。

尽管本篇文章会被认为是准确的,不过佳士得国际酒庄部并作为律师且不做法律的陈述和担保。投资者应该根据他们的具体情况向当地的法律机构寻求建议指导,或者根据农场租赁和葡萄园管理的相关法律做任何变动的确认。