对于管理一座波尔多酒庄，哪些事情是最重要的呢？
在本篇文章中，我们将会看看与酒庄运作决策相关的起始点之一，此外，由于考虑到投资者的酒庄管理责任，我们还会探讨对于波尔多酒庄投资者而言的可行性选择。尽管项目的过程很漫长，不过我们会做项目的简明概述。文章共分为两部分内容，第二部分内容将会于近期发部。本篇文章的框架将会围绕酒庄管理的以下方面展开：
- 葡萄园农场
- 葡萄酒酿造
- 管理运营
战略的重要性
购买酒庄后的管理问题对于波尔多酒庄投资者来说是一个普遍的顾虑。佳士得国际酒庄部深度的参与酒庄交易全流程，其中经常会包含如何管理酒庄的长期商业计划。在交易完成后，酒庄投资者经常会应用基于商业计划模型的战略。
对战略的严谨思考是至关重要的，没有清晰的战略性思路去确定目标，当酒庄在新的管理者运营下，很容易造成宝贵时间被浪费的现象。当了解了可行性方案后，将极大的帮助酒庄投资者理清思路，去选择他们偏好的策略。一部分可以被早期建立的战略是酒庄（农场）的运营策略。
广泛而言，在农业的层面，与酒庄管理相关的运营战略有以下几种选择。
- 全委托战略。这个方法适合于希望最小化参与酒庄管理的和红酒经销的庄园主。对于期望拥有一个酒庄而不参与商业运作的投资者，这会是一个非常理想的选择。
- 临时委托战略。这个可能适用于当庄园主需要延期实操战略一到两年的情况下。也可能是在并购的时候，新的庄园主无法投入足够的时间在运营操作职责上。
- 仅限定在葡萄园的耕作。有些庄园主只想要负责葡萄的种植，而并不想要参与红酒的酿造，分销和销售。
- 管理合同。庄园主会对所有的成本和销售负责，然而实际的操作工作将会全部（或部分）被外包给专业的管理公司。
- 自我经营。庄园主想要100%管控所有的酒庄运营和红酒销售工作。
酒庄管理选择
葡萄园农场的租赁
下图列表中总结了几类适用于酒庄庄主的葡萄园农场。它们是尤为典型的在法语里被称作的“fermage”。然而，有几类“fermage”我们将在以下文章和下期的文章中做简要的介绍。
| 租赁类型 | 租期 | 授权 | 付款方式 | 评价 |
|---|---|---|---|---|
| BAIL RURAL | 至少9年期合同 | 公证人 | 基于每年的平均橡木桶价格（Arreté Préfectoral December）+ 每公顷的百升量需要被固定。通常为9百升／公顷，但也会有从3百升到12百升的区间。价格固定。 | 不固定。一个葡萄园的租赁状态首先需要公证人的确认。不在意酒庄是否有名。有农民耕作，庄园主支付设施费用。 |
| BAIL CMD 6 | 一年期合同，每年期满后续约，但租期不能超过6年 | 土地局 | 可协商，但通常需要与每年的平均Tonneau价格相连。按年费计算。 | 由于每年更新契约和审核环境，所以租赁相当灵活。农民负责耕种，其它事项均可被协商。 |
| BAIL CMD HARVEST | 六月至十二月 | 土地局 | 可协商，但通常很大程度上与每年的平均Tonneau价格相连。 | 非常灵活。然而庄园主需一直负责葡萄园耕作。 |
乡村保释
或许这是最不灵活的租赁结构，然而经常会被用于拥有两家公司的同一酒庄主，其中的一座酒庄是被出租给旗下的另一家公司。从税费支出和资产规划的目的来说，这是一个很有效率的资产拥有结构。当葡萄园的出租人和承租人理论上是同一方时，这种不灵活实际上是不重要的。Bail Rural 可以是9年，18年或者27年， 然而，18年对于庄园主从承租人方拿回庄园来说是非常困难的。当然也有例外的案例，最常见的是当庄园主把资产过继给他／她的家庭成员。租赁条款是被严格规定的，并且租赁双方间不会有太多的灵活性：租赁价格是基于该酒庄葡萄酒的市场行情被计算的，并且有商会（The Prefecture）主导的评判机制。该机制提供了从3百升／公顷到最大12百升／公顷（对于最好的土地）。因此，如果一个葡萄园在极佳的条件下，它的租赁价值可能高达12百升／公顷，然而如果条件非常弱，其价值只能低至3百升／公顷，当然，一个新的种植园也可能价值低于3百升／公顷。The Prefecture提供了3类价值评判标准：
- 一类酒庄是从7到12 百升（除了超过12百升的极具名望的酒庄）)
- 二类酒庄是从3到7 百升
- 三类酒庄是从1.5到3 百升
举个例子，如果卡斯蒂永丘酒庄（Cotes de Bordeaux Castillon ）的葡萄园要以bail rural 的形式出租并且葡萄园具有非常好的条件，其每百升的公开价格目前为127欧元。因此我们假设，根据the Prefecture对于一类酒庄的标准，买卖双方同意以10百公升的价值租赁，年租赁费用将为 €127 X 10 = 1270欧元。
Bail Rural 的租赁结构要求庄园主必须支付“设施”费用——其中包括了，例如，葡萄藤桩，葡萄藤支架和葡萄藤本身。此外，在租赁期结束阶段，如果承租人对于土地采用了可持续性提升，资本成本将会被返还给承租方。
对Bail Rural 的总结
事实上，这种租赁形式是对所有农场和对农民在各种时期责任的全委托。庄园主只需要将他们的土地，葡萄藤和葡萄酒的酿造委托给别人，并且他们会给葡萄园主以上所有的租赁费。一旦双方达成协议，所有的条款将被固定，并且租金会与波尔多葡萄酒交易市场中每百升的价格相钉住。
在许多案例中，农民都会拥有他们自己的酿酒厂，并且会为自己已有的产品在他们的生产线中做酿造。然而，有一些情况下，农民也会将他们的酿酒设备予以出租去获得额外的承租协议。
对于法国葡萄园运营的租赁选择
下周，我们将会看看其它两种租赁结构，Bail CMD 6 和Bail CMD。我们也会讨论管理合同，外包资源和全运营管控——酒庄庄主可能需要将所有选择都考虑为酒庄管理策略的一部分。
尽管本篇文章会被认为是精确的，不过佳士得国际酒庄部并作为律师且不做法律的陈述和担保。投资者应该根据他们的具体情况向当地的法律机构寻求建议指导，或者根据农场租赁和葡萄园管理的相关法律做任何变动的确认。
本文由迈克－本滋撰写，佳士得国际酒庄部联合创始人，葡萄园兼并与收购专家。